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El pasado 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en lo relativo al procedimiento de desahucio, así como el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL).

Como dijo Jack el destripador, vamos por partes:

Existen diferentes tipos de normas (Constitución, Tratados internacionales, Leyes orgánicas y ordinarias, Decretos legislativos y Reales Decretos-Ley, etc.). Cada tipo de norma, tiene su propio procedimiento de elaboración. Pues en el caso de los Reales Decretos-ley que es el caso de esta última reforma en materia de alquileres, hay un requisito fundamental y es el elemento de URGENCIA. Es decir, lo normal es que las leyes se dicten por el procedimiento ordinario pero cuando hay causas que lo justifiquen, se acelera el proceso a través de un Real Decreto-Ley. Pues bien, veamos cuáles son las causas en las que el gobierno ha fundamentado la urgencia son:

  1. El precio de los alquileres se ha incrementado muchísimo en los últimos 3 años.
  2. Incremento de los precios del mercado de la vivienda especialmente en zonas turísticas como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.
  3. España ofrece una obertura de menos del 2,5% de los hogares en vivienda social, cuando en otros países de Europa disponen aproximadamente del 15%.
  4. El número de desahucios se ha incrementado a un ritmo anual muy próximo al 5%.
  5. Responder a las deficiencias en materia de accesibilidad para personas discapacitadas y de movilidad reducida.

En este post vamos a tratar los 4 primeros, no por ser el 5º menos importante, sino porque esta asociación tiene por objeto la lucha en materia de alquileres. Así pues, con esta exposición de motivos, parece que queda justificada la urgencia, aunque tal vez se podría haber hecho por la vía ordinaria si el gobierno fuera más proactivo en lugar de tan reactivo, una petición que hago a menudo por si alguien me oye (o me lee).

Una vez hecha esta introducción, haré un breve resumen sobre los puntos que modifica esta nueva normativa y que, a mi parecer, son bastante acertados en cuanto a la pretensión de estabilidad para el inquilino, si no fuera porque dejan al propietario bastante desprotegido, generando situaciones donde éste deja de cobrar la renta pero tal vez esté aun pagando una hipoteca y, tras una mala experiencia, decida cerrar su vivienda al mercado del alquiler de larga temporada, dedicándola incluso al alquiler turístico ilegal o, sencillamente, cerrar su vivienda. Parece que el mundo se divida entre buenos y malos, llevándose muchas veces los propietarios la peor parte, pero parece que el sufrimiento de este sector de la población no interesa mostrarlo, aunque tampoco entiendo por qué, pues también tienen problemas.

Citaré sólo las modificaciones más importantes, pues para detalles se puede leer la Ley en el BOE:

  1. La duración de los contratos será prorrogable hasta 5 años si el propietario es una persona física o hasta 7 años si el propietario es una persona jurídica (sociedad, banco). ¡Excepción! No procederá prórroga obligatoria si el propietario necesita la vivienda para sí o sus familiares en primer grado u otros casos. ¡OJO! Si te echan con esa excusa y luego lo vuelven a alquilar, tienes derecho a recuperar la vivienda al mismo precio que antes o indemnización (artículo 9 LAU).
  2. Prórroga del contrato: si llegada la fecha de vencimiento ninguna notifica a la otra su voluntad de no renovar, se prorrogará por tres años más (artículo 10 LAU).
  3. Durante la vigencia del contrato, no se podrá modificar la renta, a no ser que se haya pactado y sólo se hará anualmente. En defecto de pacto, no se aplicará revisión de rentas a los contratos (artículo 18 LAU).
  4. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo que los haya contratado el inquilino directamente.
  5. Si se vende un edificio entero, el inquilino no tiene derecho de tanteo o retracto pero la Administración sí (artículo 25.7 LAU).
  6. La fianza será de un mes para uso de vivienda y dos meses para uso distinto de vivienda (locales o viviendas de temporada). Se puede pedir una garantía adicional (aval o depósito) que no podrá exceder de dos mensualidades de renta (artículo 36 LAU).
  7. Para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios (si es que el Ayuntamiento lo permite), hace falta el voto de 3/5 partes del total de propietarios y 3/5 de la cuota de participación (artículo 12 LPH).
  8. En caso de desahucio, se requerirá al demandado y se informará a servicios sociales para que estudien el caso y, si consideran que existe situación de vulnerabilidad, suspenderán el desahucio un mes o dos meses si el demandante es persona jurídica (artículo 441 1 ter LEC).

Resumiendo: se alargan los plazos del contrato de alquiler, se contactará con servicios sociales para estudiar una posible situación de vulnerabilidad y las rentas sólo podrán ser revisadas si se ha pactado previamente.

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Como expliqué en el post «¿Me pueden exigir dos meses de fianza?», no se puede pedir más de un mes de fianza. Pero sabemos que la realidad es que, con sólo un mes de fianza, el propietario no queda cubierto de impagos y desperfectos en la vivienda. Son muchos los casos en que el inquilino no se ha conformado sólo con dejar de pagar la renta, sino que además los desperfectos que ha dejado en la vivienda han supuesto un coste de reparación muy elevado, por lo que los propietarios tienen miedo de arrendar sus viviendas y las cierran, o las destinan al alquiler turístico ilegal (asegurándose así el cobro y la recuperación del inmueble, pues un turista se va al finalizar sus vacaciones) o piden el pago de 6 meses por adelantado más 3 meses de fianza, o cantidades por el estilo.

Desde el punto de vista del inquilino, es una barbaridad porque si alguien tiene ese dinero ahorrado, puede casi dar una entrada para un piso en lugar de irse de alquiler.

Desde el punto de vista del propietario, es la única manera que tienen de asegurarse el cobro ya que la Ley no les protege ante estas situaciones.

Hasta que la Ley no cambie (y honestamente, espero que lo haga por el bien de todos), hay una solución que es contratar un seguro. No son nada caros, los hay por 120 euros al año (y más caros también, depende de las coberturas que escojas, como todos los seguros).

Otra solución es asociarte a Soluciones Legales Para Todos. Nosotros no podemos ofrecerte el pago de las cantidades pendientes como sí hacen algunos seguros, pero sí podemos ofrecerte cobertura legal en caso de impago, para el desahucio o la reclamación de cantidad, además de asistencia jurídica continua en la materia. También puedes formar parte de nuestra lista de arrendadores y arrendatarios de confianza, para escoger a un inquilino que responda de sus obligaciones y a un propietario que no abuse de sus situación de superioridad.

 

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