Aquí os dejo un modelo de contrato, aplicando los cambios del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En _______, a _____ de _____ de ______

REUNIDOS

De una parte, D. ______, mayor de edad, de nacionalidad ____, provisto de D.N.I. _______, y con domicilio en __________. En adelante, EL ARRENDADOR.

De otra parte, D. _____, mayor de edad, de nacionalidad ____, provisto de D.N.I. _______ , y con domicilio en ____________. En adelante, EL ARRENDATARIO.

INTERVIENEN

Ambos comparecientes en su propio nombre e interés, reconociéndose mutua y recíprocamente plena capacidad para contratar y obligarse, y en su virtud [Si el/los compareciente/s actúa/n en nombre de una sociedad indicar: «interviene en nombre y representación de la mercantil _______, provista de C.I.F. __________, y con domicilio en ________, inscrita en el Registro Mercantil de ______.

Interviene en su condición de _______ de la referida sociedad en virtud de escritura de fecha _________ otorgada que fue ante el Notario ______________ con el número ____ de su protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de ______.

Ambas partes se reconocen respectivamente la plena capacidad para contratar y obligarse, y en su virtud»]

EXPONEN

I.- Que EL ARRENDADOR es propietario, en pleno dominio, de la finca que a continuación se describe: «___________________________» [Transcribir la descripción registral del inmueble]

INSCRIPCIÓN: Consta inscrita en el Registro de la Propiedad número ___ de ____, al Tomo ____, libro _____, folio ____, finca registral número _____.

TÍTULO: El pleno dominio de la finca pertenece por compra al ARRENDADOR, en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha ___ ante el Notario de ____ D.____ con el número ____ de su protocolo.

SITUACIÓN ARRENDATICIA: La finca se halla libre de arrendatarios y ocupantes.

CARGAS: Libre de cargas y gravámenes.

II.- Que estando interesado EL ARRENDATARIO en el arrendamiento de la finca descrita en el expositivo I anterior, y EL ARRENDADOR en arrendarla, se suscribe el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA que se regirá conforme a las siguientes

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- Objeto

EL ARRENDADOR cede en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien acepta, la finca descrita en el expositivo I del presente contrato.

SEGUNDA.- Duración

El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de ___ años contados a partir del día de hoy. [Los arrendamientos de vivienda deben tener una duración mínima de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica y, en caso de ser inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima exigida, conforme dispone el art. 9 LAU . En cuanto al inicio del cómputo, las partes pueden convenir que el plazo de duración comience a contar desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario] EL ARRENDATARIO podrá desistir del presente contrato en cualquier momento, una vez transcurridos al menos seis meses de vigencia del presente contrato, comunicándolo a la otra parte con un mes de antelación. Una vez cumplido el plazo de preaviso anterior el contrato quedará sin efecto, sin que el ARRENDADOR tenga derecho a indemnización alguna por la extinción anticipada del contrato. [Las partes pueden pactar que, en caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, o con la parte proporcional que corresponda en caso de que los períodos de tiempo sean inferiores al año, en aplicación del art. 11 LAU . Por ejemplo: «Una vez cumplido el plazo de preaviso anterior el contrato quedará sin efecto, quedando el ARRENDATARIO obligado a pagar una indemnización al ARRENDADOR equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional que corresponda en caso de períodos de tiempo inferiores al año.»]

TERCERA.- Renta

La renta anual convenida por el arrendamiento objeto del presente contrato asciende a la cantidad de ____ Euros (___€) y será abonada por mensualidades anticipadas dentro de los siete (7) primeros días de cada mes, mediante ingreso a la cuenta bancaria _____. Cualquier cambio en la forma de pago deberá ser acordada por escrito por ambas partes.

La renta pactada será actualizada anualmente, a partir de la firma del presente contrato, conforme a las variaciones que experimente el Índice de Garantía de Competitividad que publique el Instituto Nacional de Estadística, tomando como mes de referencia para la actualización el correspondiente al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. Dicho incremento no podrá, en ningún caso, exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al

Consumo a la fecha de cada actualización. [Si no existe pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas y, si no hay pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía

de Competitividad a fecha de cada actualización, de acuerdo con el art. 18 LAU, según redacción dada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En todo caso, se establece, como límite, que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la

actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. ].

La renta actualizada será exigible al ARRENDATARIO a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada se lo notifique por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

CUARTA.- Gastos

Serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDADOR los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

[Las partes pueden pactar que tales gastos sean a cargo del arrendatario, en cuyo caso el pacto deberá constar por escrito y  determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, conforme dispone el art. 20 LAU . Por ejemplo: «Serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDATARIO los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. A tal efecto, se indica que el importe anual de dichos gastos al tiempo de formalización del presente contrato asciende a la suma de ___Euros (___€)». ]

Asimismo, serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDADOR las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al ARRENDATARIO o se trate de pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda que serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDATARIO.

QUINTA.- Fianza

EL ARRENDATARIO entrega en este acto al ARRENDADOR la cantidad de ____(____ €) en concepto de fianza.c[El art. 36.1 de la LAU establece que, en los arrendamientos de vivienda, la fianza debe ser equivalente a una mensualidad de renta. Asimismo, se prevé que las partes puedan pactar una garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza cuyo valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta].

Las partes acuerdan que, a la terminación del arrendamiento, EL ARRENDADOR restituirá al ARRENDATARIO el importe de la fianza.

SEXTA.- Autorización al arrendatario para la ejecución de obras

EL ARRENDATARIO precisará de la previa autorización del ARRENDADOR, expresada por escrito, para realizar todas cuantas obras estime necesarias que modifiquen la configuración de la vivienda arrendada o sus accesorios.

A la finalización del arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá reponer la vivienda a su estado inicial, o en su defecto, entregarla con las obras ejecutadas sin poder reclamar indemnización o cantidad alguna por ello. Igualmente al terminar el arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá retirar todos los muebles y enseres que instaló en la vivienda arrendada.

SÉPTIMA.- Cesión y subarriendo

EL ARRENDATARIO precisará de la previa autorización del ARRENDADOR, expresada por escrito, para la cesión del contrato y para el subarriendo parcial de la vivienda arrendada.

La falta de dicha autorización conllevará la nulidad de la cesión o del subarriendo parcial practicado.

OCTAVA.- Derecho de adquisición preferente

En caso de enajenación a un tercero de la vivienda arrendada, EL ARRENDATARIO tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma en los términos y condiciones establecidos en el artículo 25 de la LAU.

NOVENA.- Eficiencia energética

EL ARRENDADOR, en este acto, pone a disposición del ARRENDATARIO el certificado de eficiencia energética de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 253/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

DÉCIMA.- Causas de resolución del arrendamiento

Son causas de resolución del presente contrato, además de las previstas en el art. 27 y 28 de la L.A.U., el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del presente contrato.

UNDÉCIMA.- Régimen supletorio

En todo lo no previsto en el presente contrato, será de aplicación lo establecido en la vigente Ley 29/94 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y /o cualquier otra Ley que sobre esta materia pudiera entrar en vigor derogando total o parcialmente las actuales, y supletoriamente, el Código Civil.

DUODÉCIMA.- Domicilios a efectos de notificaciones

A los efectos del presente contrato las partes señalan como domicilios para la práctica de las notificaciones necesarias para la ejecución del presente Contrato:

· __________.

· __________.

Las partes deberán notificarse cualquier cambio del domicilio señalado por ellas a efectos de notificaciones.

DÉCIMOTERCERA.- Jurisdicción competente

Ambas partes se someten por imperativo legal a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales del lugar donde radica la finca para cualquier cuestión o divergencia que pudiera surgir en la interpretación o ejecución del presente contrato.

Y en prueba de conformidad las partes firman el presente contrato, extendido por duplicado ejemplar, y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicada en el encabezamiento.

Fdo. [Arrendador] Fdo. [Arrendatario]

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Esta pregunta se la hará cualquier persona que desee alquilar un inmueble. Ante las barbaridades que muchos sabemos de impagos, destrozos y mala fe del inquilino u ocupa, tenemos miedo de arrendar el inmueble y, tras haber subido una mala experiencia, decidimos subir el precio para así asegurarnos de que nos es rentable aunque nos lo destrocen.

La opción de alquilar más caro para asegurarse «estar cubierto» frente a futuros impagos o destrozos, es una opción como cualquier otra y totalmente legítima. Sin embargo, mi experiencia me dice que no es la mejor pues, si pones una renta elevada, puede que no sea acorde a lo que estás alquilando y además que no puedan pagártelo. O que deban subarrendar habitaciones para poder asumir el pago. Sin embargo, si pones una renta más asequible y pides referencias del inquilino, tendrás más probabilidades de éxito porque él se sentirá cómodo pagando una renta razonable y, en caso de impago, siempre podrás usar las garantías pedidas a la hora de formalizar el contrato.

¿A qué me refiero con garantías? Pues para mí algo básico a pedir a cualquier inquilino es un contrato de trabajo y la declaración de la renta de los últimos años. Así, puedes ver dónde trabaja y desde cuándo, los ingresos que tiene (para ver si te va a poder pagar), si es autónomo puedes pedir las declaraciones de IVA, copia del DNI y preguntarle por sus bienes (puede que tenga una casa en otro lugar, un garaje, un coche, una moto, etc.). Con todos estos datos, en caso de impago, podrás localizarle a la hora de poner la demanda y, si fuere necesario, embargarle sus bienes o la nómina.

Aquí en la asociación Soluciones legales para todos, te proponemos que por una cuota de 20 euros al mes, nosotros estudiamos la viabilidad del inquilino y, si damos el visto bueno, asumimos la demanda de desahucio y reclamación de cantidad en caso de que el inquilino no cumpla. Es decir, si no te pagan o no se quieren ir cuando ya ha cumplido el contrato, ¡te hacemos toda la tramitación sin más costes que tu cuota de 20€! Contáctanos y te ayudaremos. Si te parece buena idea, ¡comparte!

Como expliqué en el post «¿Me pueden exigir dos meses de fianza?», no se puede pedir más de un mes de fianza. Pero sabemos que la realidad es que, con sólo un mes de fianza, el propietario no queda cubierto de impagos y desperfectos en la vivienda. Son muchos los casos en que el inquilino no se ha conformado sólo con dejar de pagar la renta, sino que además los desperfectos que ha dejado en la vivienda han supuesto un coste de reparación muy elevado, por lo que los propietarios tienen miedo de arrendar sus viviendas y las cierran, o las destinan al alquiler turístico ilegal (asegurándose así el cobro y la recuperación del inmueble, pues un turista se va al finalizar sus vacaciones) o piden el pago de 6 meses por adelantado más 3 meses de fianza, o cantidades por el estilo.

Desde el punto de vista del inquilino, es una barbaridad porque si alguien tiene ese dinero ahorrado, puede casi dar una entrada para un piso en lugar de irse de alquiler.

Desde el punto de vista del propietario, es la única manera que tienen de asegurarse el cobro ya que la Ley no les protege ante estas situaciones.

Hasta que la Ley no cambie (y honestamente, espero que lo haga por el bien de todos), hay una solución que es contratar un seguro. No son nada caros, los hay por 120 euros al año (y más caros también, depende de las coberturas que escojas, como todos los seguros).

Otra solución es asociarte a Soluciones Legales Para Todos. Nosotros no podemos ofrecerte el pago de las cantidades pendientes como sí hacen algunos seguros, pero sí podemos ofrecerte cobertura legal en caso de impago, para el desahucio o la reclamación de cantidad, además de asistencia jurídica continua en la materia. También puedes formar parte de nuestra lista de arrendadores y arrendatarios de confianza, para escoger a un inquilino que responda de sus obligaciones y a un propietario que no abuse de sus situación de superioridad.

 

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Rotundamente SÍ es obligatorio depositar la fianza. Cada Comunidad Autónoma regula el depósito de las fianzas. En el caso de las Islas Baleares, aunque es una norma antigua, el Decreto 22/1989, de 22 de febrero, regula la obligación de constituir fianzas de arrendamiento y sigue en vigor. Concretamente, su artículo 2 establece que «Toda fianza exigida a los arrendatarios y subarrendatarios de viviendas o locales de negocio […] deberá constituirse por su total importe en el Instituto Balear de la Vivienda […]». Y en el artículo 9 de la misma norma, se establece que será sancionado quien no cumpla con lo establecido. Es decir, que un propietario que no deposite la fianza en el IBAVI puede ser sancionado.

En la página web del IBAVI, podéis encontrar toda la información al respecto. Aquí os dejo el link:

http://www.ibavi.com/fianzas-de-alquiler-mas-informacion/

La falta de depósito de la fianza, es un problema a la orden del día, que viene repidiéndose desde hace años. En su día, cuando los alquileres eran deducibles para la declaración de la renta, hacienda cogió las bases de datos de los depósitos de fianzas y todas aquellas personas que se habían deducido el alquiler y su fianza no estaba depositada en el órgano correspondiente, recibieron una carta solicitando que devolvieran a hacienda el importe de la deducción. Es decir: el propietario no cumple con su obligación y el inquilino es sancionado. ¡Qué injusto, ¿verdad?! Pues en 2015 una Sentencia declaró la responsabilidad del propietario por el perjuicio provocado por no haberla depositado. Podéis consultar la sentencia en el siguiente enlace:

https://www.mundojuridico.info/perjuicios-por-no…/

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El 2 de julio de 2018, entró en vigor una modificación de la Ley relativa a la ocupación ilegal de viviendas. Esta modificación permite al demandante interponer demanda solicitando el desalojo y, el ocupante ilegal, si no acredita justo título, será desalojado en el plazo de 5 días.

Todavía es pronto para conocer la efectividad de la medida, pero deberían agilizarse mucho los desahucios de los ocupas. Esta nueva norma es sólo aplicable a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas, por lo que bancos y entidades jurídicas quedarían fuera de la aplicación de la norma.

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Son muchas las personas que dicen no tener contrato. Verás, no tener contrato, es imposible. Puede ser que no hayas firmado un papel, pero eso no quiere decir que no tengas contrato.

El Código Civil en su artículo 1543 dice que «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.» y el artículo 1547 establece que «Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.». Es decir, este artículo deja claras dos cosas:

  1. Que para que haya un contrato no hace falta firmar ningún papel, un contrato verbal es completamente válido.
  2. Que al ser un acuerdo verbal, puede ser tu palabra contra la suya, por lo que el inquilino deberá devolver el inmueble, pagando por el precio que se regule (entendemos que lo regularía un acuerdo entre las partes o una sentencia judicial).
  3. Los whatsaps y mails son pruebas válidas y pueden servir para demostrar las condiciones que se habían pactado.

Finalmente, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dice que «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.». Por lo tanto, una vez más, este artículo deja claro que no es obligatorio que el contrato sea por escrito.

También es cierto que hay otra Ley que obliga al depósito de la fianza en el órgano autonómico correspondiente (en el caso de Baleares es el IBAVI. Pincha en este artículo para saber más sobre si es obligatorio depositar la fianza en algún lugar) y, para poder hacerlo, es necesario el contrato. Pero el hecho de que no haya un papel firmado no quiere decir que no haya contrato. Hay contrato verbal.

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