Aquí os dejo un modelo de contrato, aplicando los cambios del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

En _______, a _____ de _____ de ______

REUNIDOS

De una parte, D. ______, mayor de edad, de nacionalidad ____, provisto de D.N.I. _______, y con domicilio en __________. En adelante, EL ARRENDADOR.

De otra parte, D. _____, mayor de edad, de nacionalidad ____, provisto de D.N.I. _______ , y con domicilio en ____________. En adelante, EL ARRENDATARIO.

INTERVIENEN

Ambos comparecientes en su propio nombre e interés, reconociéndose mutua y recíprocamente plena capacidad para contratar y obligarse, y en su virtud [Si el/los compareciente/s actúa/n en nombre de una sociedad indicar: «interviene en nombre y representación de la mercantil _______, provista de C.I.F. __________, y con domicilio en ________, inscrita en el Registro Mercantil de ______.

Interviene en su condición de _______ de la referida sociedad en virtud de escritura de fecha _________ otorgada que fue ante el Notario ______________ con el número ____ de su protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de ______.

Ambas partes se reconocen respectivamente la plena capacidad para contratar y obligarse, y en su virtud»]

EXPONEN

I.- Que EL ARRENDADOR es propietario, en pleno dominio, de la finca que a continuación se describe: «___________________________» [Transcribir la descripción registral del inmueble]

INSCRIPCIÓN: Consta inscrita en el Registro de la Propiedad número ___ de ____, al Tomo ____, libro _____, folio ____, finca registral número _____.

TÍTULO: El pleno dominio de la finca pertenece por compra al ARRENDADOR, en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha ___ ante el Notario de ____ D.____ con el número ____ de su protocolo.

SITUACIÓN ARRENDATICIA: La finca se halla libre de arrendatarios y ocupantes.

CARGAS: Libre de cargas y gravámenes.

II.- Que estando interesado EL ARRENDATARIO en el arrendamiento de la finca descrita en el expositivo I anterior, y EL ARRENDADOR en arrendarla, se suscribe el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA que se regirá conforme a las siguientes

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- Objeto

EL ARRENDADOR cede en arrendamiento al ARRENDATARIO, quien acepta, la finca descrita en el expositivo I del presente contrato.

SEGUNDA.- Duración

El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de ___ años contados a partir del día de hoy. [Los arrendamientos de vivienda deben tener una duración mínima de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica y, en caso de ser inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima exigida, conforme dispone el art. 9 LAU . En cuanto al inicio del cómputo, las partes pueden convenir que el plazo de duración comience a contar desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario] EL ARRENDATARIO podrá desistir del presente contrato en cualquier momento, una vez transcurridos al menos seis meses de vigencia del presente contrato, comunicándolo a la otra parte con un mes de antelación. Una vez cumplido el plazo de preaviso anterior el contrato quedará sin efecto, sin que el ARRENDADOR tenga derecho a indemnización alguna por la extinción anticipada del contrato. [Las partes pueden pactar que, en caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, o con la parte proporcional que corresponda en caso de que los períodos de tiempo sean inferiores al año, en aplicación del art. 11 LAU . Por ejemplo: «Una vez cumplido el plazo de preaviso anterior el contrato quedará sin efecto, quedando el ARRENDATARIO obligado a pagar una indemnización al ARRENDADOR equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional que corresponda en caso de períodos de tiempo inferiores al año.»]

TERCERA.- Renta

La renta anual convenida por el arrendamiento objeto del presente contrato asciende a la cantidad de ____ Euros (___€) y será abonada por mensualidades anticipadas dentro de los siete (7) primeros días de cada mes, mediante ingreso a la cuenta bancaria _____. Cualquier cambio en la forma de pago deberá ser acordada por escrito por ambas partes.

La renta pactada será actualizada anualmente, a partir de la firma del presente contrato, conforme a las variaciones que experimente el Índice de Garantía de Competitividad que publique el Instituto Nacional de Estadística, tomando como mes de referencia para la actualización el correspondiente al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. Dicho incremento no podrá, en ningún caso, exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al

Consumo a la fecha de cada actualización. [Si no existe pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas y, si no hay pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía

de Competitividad a fecha de cada actualización, de acuerdo con el art. 18 LAU, según redacción dada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En todo caso, se establece, como límite, que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la

actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. ].

La renta actualizada será exigible al ARRENDATARIO a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada se lo notifique por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

CUARTA.- Gastos

Serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDADOR los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.

[Las partes pueden pactar que tales gastos sean a cargo del arrendatario, en cuyo caso el pacto deberá constar por escrito y  determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, conforme dispone el art. 20 LAU . Por ejemplo: «Serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDATARIO los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. A tal efecto, se indica que el importe anual de dichos gastos al tiempo de formalización del presente contrato asciende a la suma de ___Euros (___€)». ]

Asimismo, serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDADOR las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al ARRENDATARIO o se trate de pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda que serán de cuenta y cargo exclusivo del ARRENDATARIO.

QUINTA.- Fianza

EL ARRENDATARIO entrega en este acto al ARRENDADOR la cantidad de ____(____ €) en concepto de fianza.c[El art. 36.1 de la LAU establece que, en los arrendamientos de vivienda, la fianza debe ser equivalente a una mensualidad de renta. Asimismo, se prevé que las partes puedan pactar una garantía de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza cuyo valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta].

Las partes acuerdan que, a la terminación del arrendamiento, EL ARRENDADOR restituirá al ARRENDATARIO el importe de la fianza.

SEXTA.- Autorización al arrendatario para la ejecución de obras

EL ARRENDATARIO precisará de la previa autorización del ARRENDADOR, expresada por escrito, para realizar todas cuantas obras estime necesarias que modifiquen la configuración de la vivienda arrendada o sus accesorios.

A la finalización del arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá reponer la vivienda a su estado inicial, o en su defecto, entregarla con las obras ejecutadas sin poder reclamar indemnización o cantidad alguna por ello. Igualmente al terminar el arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá retirar todos los muebles y enseres que instaló en la vivienda arrendada.

SÉPTIMA.- Cesión y subarriendo

EL ARRENDATARIO precisará de la previa autorización del ARRENDADOR, expresada por escrito, para la cesión del contrato y para el subarriendo parcial de la vivienda arrendada.

La falta de dicha autorización conllevará la nulidad de la cesión o del subarriendo parcial practicado.

OCTAVA.- Derecho de adquisición preferente

En caso de enajenación a un tercero de la vivienda arrendada, EL ARRENDATARIO tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma en los términos y condiciones establecidos en el artículo 25 de la LAU.

NOVENA.- Eficiencia energética

EL ARRENDADOR, en este acto, pone a disposición del ARRENDATARIO el certificado de eficiencia energética de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto 253/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

DÉCIMA.- Causas de resolución del arrendamiento

Son causas de resolución del presente contrato, además de las previstas en el art. 27 y 28 de la L.A.U., el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del presente contrato.

UNDÉCIMA.- Régimen supletorio

En todo lo no previsto en el presente contrato, será de aplicación lo establecido en la vigente Ley 29/94 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y /o cualquier otra Ley que sobre esta materia pudiera entrar en vigor derogando total o parcialmente las actuales, y supletoriamente, el Código Civil.

DUODÉCIMA.- Domicilios a efectos de notificaciones

A los efectos del presente contrato las partes señalan como domicilios para la práctica de las notificaciones necesarias para la ejecución del presente Contrato:

· __________.

· __________.

Las partes deberán notificarse cualquier cambio del domicilio señalado por ellas a efectos de notificaciones.

DÉCIMOTERCERA.- Jurisdicción competente

Ambas partes se someten por imperativo legal a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales del lugar donde radica la finca para cualquier cuestión o divergencia que pudiera surgir en la interpretación o ejecución del presente contrato.

Y en prueba de conformidad las partes firman el presente contrato, extendido por duplicado ejemplar, y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicada en el encabezamiento.

Fdo. [Arrendador] Fdo. [Arrendatario]

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Tras el fiasco del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler nos encontramos ante un nuevo intento de regulación, esperemos que más duradero por el bien de nuestra sociedad, pues éste último sólo duró 35 días. Se trata del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Os dejo las 7 claves de esta nueva norma:

  1. Condición de vivienda habitual: el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
  2. Duración: la mínima será de 5 años si el propietario es persona física o 7 años si el propietario es persona jurídica (bancos o sociedades).
  3. Prórroga obligatoria: Si vencido el contrato ninguna de las partes comunicara a la otra con suficiente antelación la voluntad de no renovar, se prorrogará anualmente hasta 3 años más.
  4. Subrogación: Si se vende la vivienda, quien la compra, debe respetar la duración del contrato de arrendamiento.
  5. Actualización renta: durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada cada año y, a falta de pacto, la variación anual será la del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
  6. Gastos inmobiliaria: los gastos serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.
  7. Fianza: en los casos de vivienda, se puede solicitar 1 mes de fianza y 2 meses de depósito de garantía. Total máximo: 3 mensualidades.

Aunque la norma referenciada lleva a algún cambio normativo más, aquí sólo hemos citado los 7 que nos han parecido más relevantes para la mayoría.

Esta normativa es de aplicación para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.

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El pasado 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en lo relativo al procedimiento de desahucio, así como el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL).

Como dijo Jack el destripador, vamos por partes:

Existen diferentes tipos de normas (Constitución, Tratados internacionales, Leyes orgánicas y ordinarias, Decretos legislativos y Reales Decretos-Ley, etc.). Cada tipo de norma, tiene su propio procedimiento de elaboración. Pues en el caso de los Reales Decretos-ley que es el caso de esta última reforma en materia de alquileres, hay un requisito fundamental y es el elemento de URGENCIA. Es decir, lo normal es que las leyes se dicten por el procedimiento ordinario pero cuando hay causas que lo justifiquen, se acelera el proceso a través de un Real Decreto-Ley. Pues bien, veamos cuáles son las causas en las que el gobierno ha fundamentado la urgencia son:

  1. El precio de los alquileres se ha incrementado muchísimo en los últimos 3 años.
  2. Incremento de los precios del mercado de la vivienda especialmente en zonas turísticas como Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.
  3. España ofrece una obertura de menos del 2,5% de los hogares en vivienda social, cuando en otros países de Europa disponen aproximadamente del 15%.
  4. El número de desahucios se ha incrementado a un ritmo anual muy próximo al 5%.
  5. Responder a las deficiencias en materia de accesibilidad para personas discapacitadas y de movilidad reducida.

En este post vamos a tratar los 4 primeros, no por ser el 5º menos importante, sino porque esta asociación tiene por objeto la lucha en materia de alquileres. Así pues, con esta exposición de motivos, parece que queda justificada la urgencia, aunque tal vez se podría haber hecho por la vía ordinaria si el gobierno fuera más proactivo en lugar de tan reactivo, una petición que hago a menudo por si alguien me oye (o me lee).

Una vez hecha esta introducción, haré un breve resumen sobre los puntos que modifica esta nueva normativa y que, a mi parecer, son bastante acertados en cuanto a la pretensión de estabilidad para el inquilino, si no fuera porque dejan al propietario bastante desprotegido, generando situaciones donde éste deja de cobrar la renta pero tal vez esté aun pagando una hipoteca y, tras una mala experiencia, decida cerrar su vivienda al mercado del alquiler de larga temporada, dedicándola incluso al alquiler turístico ilegal o, sencillamente, cerrar su vivienda. Parece que el mundo se divida entre buenos y malos, llevándose muchas veces los propietarios la peor parte, pero parece que el sufrimiento de este sector de la población no interesa mostrarlo, aunque tampoco entiendo por qué, pues también tienen problemas.

Citaré sólo las modificaciones más importantes, pues para detalles se puede leer la Ley en el BOE:

  1. La duración de los contratos será prorrogable hasta 5 años si el propietario es una persona física o hasta 7 años si el propietario es una persona jurídica (sociedad, banco). ¡Excepción! No procederá prórroga obligatoria si el propietario necesita la vivienda para sí o sus familiares en primer grado u otros casos. ¡OJO! Si te echan con esa excusa y luego lo vuelven a alquilar, tienes derecho a recuperar la vivienda al mismo precio que antes o indemnización (artículo 9 LAU).
  2. Prórroga del contrato: si llegada la fecha de vencimiento ninguna notifica a la otra su voluntad de no renovar, se prorrogará por tres años más (artículo 10 LAU).
  3. Durante la vigencia del contrato, no se podrá modificar la renta, a no ser que se haya pactado y sólo se hará anualmente. En defecto de pacto, no se aplicará revisión de rentas a los contratos (artículo 18 LAU).
  4. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo que los haya contratado el inquilino directamente.
  5. Si se vende un edificio entero, el inquilino no tiene derecho de tanteo o retracto pero la Administración sí (artículo 25.7 LAU).
  6. La fianza será de un mes para uso de vivienda y dos meses para uso distinto de vivienda (locales o viviendas de temporada). Se puede pedir una garantía adicional (aval o depósito) que no podrá exceder de dos mensualidades de renta (artículo 36 LAU).
  7. Para prohibir el alquiler turístico en una comunidad de propietarios (si es que el Ayuntamiento lo permite), hace falta el voto de 3/5 partes del total de propietarios y 3/5 de la cuota de participación (artículo 12 LPH).
  8. En caso de desahucio, se requerirá al demandado y se informará a servicios sociales para que estudien el caso y, si consideran que existe situación de vulnerabilidad, suspenderán el desahucio un mes o dos meses si el demandante es persona jurídica (artículo 441 1 ter LEC).

Resumiendo: se alargan los plazos del contrato de alquiler, se contactará con servicios sociales para estudiar una posible situación de vulnerabilidad y las rentas sólo podrán ser revisadas si se ha pactado previamente.

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Como ya vimos en el post «No tengo contrato de alquiler», los contratos verbales son completamente válidos. Pero, ¿qué pasa si se trata de un subarrendamiento, total o parcial? ¿Qué pasa si me están alquilando una habitación y, quien me la alquila, no es el propietario?

Aunque me la pueden alquilar con un contrato verbal que sería completamente válido, sí que es cierto que para poder subarrendar se necesita el consentimiento escrito del arrendador. Es decir, si el dueño de la casa no autoriza al inquilino, éste no puede subalquilar las habitaciones. Si lo hace, estará incumpliendo el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto al precio, si bien vivimos en una economía de libre mercado donde cada cual puede alquilar su casa al precio que quiera, no es así en el caso de los subarrendamientos. Si una persona tiene un piso en alquiler y luego subarrienda habitaciones, el precio nunca podrá exceder del que corresponda al arrendamiento. Por ejemplo, si alquilas una casa de 3 habitaciones por 900 euros mensuales, tú vives en una y alquilas las otras dos, no puedes cobrar 500 euros por cada habitación alquilada porque superaría el precio que tú estás pagando por ese alquiler.

Por lo tanto, en cuanto al subarriendo, llegamos a 2 conclusiones:

  1. El propietario tiene que consentir por escrito el subarrendamiento.
  2. El precio nunca puede exceder del precio que se paga por el alquiler total.

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Son muchas las personas que dicen no tener contrato. Verás, no tener contrato, es imposible. Puede ser que no hayas firmado un papel, pero eso no quiere decir que no tengas contrato.

El Código Civil en su artículo 1543 dice que «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.» y el artículo 1547 establece que «Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.». Es decir, este artículo deja claras dos cosas:

  1. Que para que haya un contrato no hace falta firmar ningún papel, un contrato verbal es completamente válido.
  2. Que al ser un acuerdo verbal, puede ser tu palabra contra la suya, por lo que el inquilino deberá devolver el inmueble, pagando por el precio que se regule (entendemos que lo regularía un acuerdo entre las partes o una sentencia judicial).
  3. Los whatsaps y mails son pruebas válidas y pueden servir para demostrar las condiciones que se habían pactado.

Finalmente, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dice que «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.». Por lo tanto, una vez más, este artículo deja claro que no es obligatorio que el contrato sea por escrito.

También es cierto que hay otra Ley que obliga al depósito de la fianza en el órgano autonómico correspondiente (en el caso de Baleares es el IBAVI. Pincha en este artículo para saber más sobre si es obligatorio depositar la fianza en algún lugar) y, para poder hacerlo, es necesario el contrato. Pero el hecho de que no haya un papel firmado no quiere decir que no haya contrato. Hay contrato verbal.

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